Правила выдачи льготной ипотеки в 2026 году меняются преимущественно в сторону ужесточения. Часть нововведений была известна заранее, другие решения анонсированы лишь в последние месяцы. При этом программы с господдержкой по-прежнему остаются основным инструментом покупки жилья для большинства семей. Эксперты проекта «Мои финансы» разобрали, какие изменения уже вступили в силу, какие еще обсуждаются и как новые правила повлияют на решения покупателей на рынке жилья.
Льготная ипотека: основа рынка
Программы ипотеки с господдержкой по-прежнему доминируют на рынке. На них приходится более 80% всех ипотечных сделок. В 2025 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 4,1 трлн рублей, из которых 3,3 трлн рублей пришлись именно на льготные программы. Рыночная ипотека при высоких ставках остается нишевым продуктом, а спрос концентрируется вокруг субсидируемых государством решений.
«Семейная» ипотека: кто может рассчитывать
Ключевой программой остается «Семейная» ипотека. Право на нее имеют семьи, в том числе неполные, с ребенком до шести лет включительно, семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет, а также семьи с двумя и более детьми, проживающие в малых городах или регионах с низкими объемами ввода нового жилья.
Базовые параметры программы пока сохраняются: ставка от 6% годовых, срок кредита — до 30 лет, минимальный первоначальный взнос — 20% при выполнении ряда условий. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей — для остальных регионов. Если стоимость жилья выше установленного лимита, допускается оформление комбинированного кредита с совмещением льготной и рыночной ипотеки.
Требования становятся жестче
С 1 февраля 2026 года условия программы существенно меняются. Вводится принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Государство больше не субсидирует несколько льготных кредитов, оформленных внутри одной семьи. Теперь заемщики, состоящие в браке, обязаны включать супруга или супругу в кредитный договор в качестве солидарного заемщика. Возможность оформить две льготные ипотеки на семью фактически закрыта.
Важно, что новые правила не имеют обратной силы. Все кредиты, оформленные до 1 февраля 2026 года, сохраняют прежние условия.
Еще одно значимое изменение — запрет так называемых донорских ипотек. Ранее программа нередко использовалась через формальное включение в сделку родственников или знакомых с детьми, которые сами не планировали брать кредит. С 2026 года такие схемы исключаются: льготная ипотека доступна только тем, кто действительно соответствует условиям программы.
Послабления для комбинированных кредитов
На фоне ужесточения условий есть и позитивные новости. С 1 февраля 2026 года заемщикам разрешено рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита. Количество таких рефинансирований не ограничено, при этом льготная часть кредита со ставкой 6% годовых остается неизменной. Важно учитывать, что само по себе рефинансирование не дает права на получение льготной ипотеки, если заемщик ранее не соответствовал условиям программы.
Когда банк может повысить ставку
Один из ключевых страхов заемщиков — возможность повышения ставки по уже выданному кредиту. В стандартной ситуации банки этого не делают. Согласно ипотечному стандарту Банка России, при соблюдении всех условий договора процентная ставка остается неизменной.
Однако существуют исключения. Банк вправе повысить ставку или потребовать досрочного погашения кредита, если заемщик нарушает условия договора. Например, не оформляет обязательное страхование жилья или использует целевой кредит не по назначению. Аналогичные риски есть у участников IT-ипотеки, которые меняют сферу занятости, а также у заемщиков, оформивших вторую льготную ипотеку после введения ограничения «один кредит в одни руки».
Возможные новые изменения
В профессиональной среде продолжается обсуждение идеи дифференцированной ставки по «Семейной» ипотеке в зависимости от количества детей. Рассматривается вариант сохранения ставки 6% для семей с двумя детьми, снижения ее до 4% для многодетных семей и повышения до 10% для семей с одним ребенком.
Пока эти предложения находятся на стадии обсуждения. Сроки возможного введения новых правил и их окончательная конфигурация не определены. Ранее также обсуждалось расширение программы на семьи с детьми до 14 лет, однако эта инициатива была снята с повестки.
Другие программы ипотеки с господдержкой
Помимо «Семейной» ипотеки в 2026 году продолжают действовать и другие льготные программы.
«Дальневосточная» и «Арктическая» ипотека предусматривают ставку 2% годовых. Программы рассчитаны на покупку и строительство жилья в Дальневосточном федеральном округе и в Арктической зоне. Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, срок — до 20 лет. Допускается использование материнского капитала и покупка жилья на вторичном рынке. Программы действуют до 2030 года.
«Сельская» ипотека ориентирована на жителей населенных пунктов с численностью до 30 тысяч человек. Ставка — 3% годовых, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, срок — до 25 лет. Программа доступна работникам агропромышленного комплекса, социальной сферы, местного самоуправления, а также индивидуальным предпринимателям в сфере АПК и участникам СВО.
«IT-ипотека» сохраняет ставку 6% годовых, но не действует в Москве и Санкт-Петербурге. Максимальный кредит — 9 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%. При этом заемщик должен соответствовать требованиям по уровню дохода и занятости в аккредитованной IT-компании.
«Военная» ипотека предназначена для участников накопительно-ипотечной системы. В 2026 году размер ежегодного взноса составляет 411 184,9 рубля. Кредит можно использовать для покупки жилья на первичном и вторичном рынках, а также для приобретения дома или таунхауса. Срок кредита ограничен предельным возрастом службы.
Жива ли рыночная ипотека
Доля рыночной ипотеки в 2025 году сократилась до исторического минимума — около 20% всех сделок. При ключевой ставке Банка России на уровне 16% средние рыночные ставки по ипотеке остаются вблизи 20% годовых. В таких условиях ежемесячные платежи по кредиту на покупку жилья в крупных городах зачастую превышают 200 000 рублей, что делает рыночную ипотеку недоступной для большинства семей.
Прогнозы предполагают снижение ключевой ставки до 13–14% к концу года, что может привести к удешевлению ипотечных кредитов. Однако даже при таком сценарии платежи останутся высокими, а решение о покупке жилья без господдержки потребует особенно тщательной оценки финансовых рисков.
В текущих условиях многие покупатели предпочитают аренду жилья и размещение средств на депозитах. Рыночная ипотека используется точечно — например, для улучшения жилищных условий или когда заемщик ожидает дополнительный доход в обозримом будущем.