Вопрос границ земельных участков испортил немало отношений между соседями. Однако многие до сих пор не торопятся четко определять, где заканчиваются границы их собственности. А зря. С недавнего времени вступили в силу изменения в законодательстве: зарегистрировать земельный участок без четко определенных границ теперь невозможно. Отвечает на вопросы Оксана Кудрявцева, руководитель РЦФГ Томской области.
Что произошло?
С 1 марта 2025 года в России изменились правила регистрации земельных участков: теперь сделку нельзя зарегистрировать, если границы землевладений не внесены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проще говоря, речь идет об участках, границы которых не определены. Также нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить права на дома, здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, которые расположены на таких земельных участках. Соответствующие изменения внесены в статью 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
— Без определения границ участков невозможно определить, где этот участок находится и какая у него площадь. Это как покупать кота в мешке! — поясняет Оксана Кудрявцева. — У нас уже долгое время проходит дачная амнистия, но некоторые дачники не торопятся узаконить земельные участки и строения, которые там находятся, а кто-то и вовсе не может из-за того, что фактические границы участка не совпадают с данными кадастрового учета.
Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ — причина большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот.
Как оформить границы участка
Эксперт напоминает, что важно как можно раньше заняться оформлением границ земельных участков и обязательно ставить на кадастровый учет объекты, которые на нем находятся. Нужно подать заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и межевого плана в орган регистрации прав. Межевание участка проводит кадастровый инженер, границы согласовываются с владельцами смежных участков. После этого кадастровый инженер готовит межевой план.
— Даже если пока в планах нет каких-то сделок с участком или дом на нем только строится и будет регистрироваться по упрощенной форме, уже сейчас собственникам стоит проверить координаты своих владений. На сегодняшний день госпошлина за государственную регистрацию права на земельный участок составляет 700 рублей, — говорит эксперт.
Доверяй, но проверяй
Тем, кто планирует покупку дачи или индивидуального жилого дома, также нужно быть внимательными. Прежде чем подписывать договор купли-продажи объекта и передавать деньги продавцу, не поленитесь и не пожалейте денег на услуги кадастрового инженера, который сделает вынос точек границ земельного участка по факту и сравнит их с теми, которые указаны в документах.
Даже если границы участка установлены, будет правильным решением их сверить, чтобы обрести уверенность, что вы покупаете конкретный участок, в конкретных границах, что на этом участке нет чужих построек или наоборот — ваши постройки не расположены на участке соседа. Это очень важно и для тех, кто собирается строить дом на земельном участке, поскольку необходимо соблюсти стандарты планировок (расстояние от границ участка и другие). Нарушение этих стандартов может повлечь за собой административную ответственность и признание постройки объектом самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ) с последующим ее сносом.
Какие документы нужно проверить перед покупкой земельного участка
· свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
· договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в право наследования и т. п.;
· межевой план, кадастровый паспорт, технический паспорт;
· документы на строения;
· расширенную выписку из ЕГРН (позволяет проверить наличие ограничений на земельном участке/сервитутов, чтобы потом не получить сюрприз в виде запрета на строительство на участке жилого дома или отказ в постановке на кадастровый учет).